Управляющим компаниям ЖК бывает трудно наладить общение с клиентами из-за множества факторов. Для этого требуется настроить инженерные системы, начиная с этапа строительства, решить кадровые вопросы и выстроить грамотную обратную связь. При соблюдении некоторых стратегических решений все останутся в плюсе: компания получит дополнительную прибыль, а жильцы – уютный дом.
Современные жилые комплексы (ЖК), особенно премиум-класса, оснащены множеством инженерных систем, среди которых системы безопасности (система контроля и управления доступом (СКУД), видеонаблюдение, охрана периметра и т.д.) занимают, безусловно, важную, но не главную роль.
Совокупность всех систем ЖК призвана обеспечить максимальный комфорт жителям. А что входит в это понятие? Собственник квартиры чувствует себя комфортно, если в помещении поддерживается оптимальная температура, исправно работает горячее и холодное водоснабжение, лифты, человек получает необходимый контент по слаботочным цепям, а электроэнергия подается необходимой мощности для работы домашних устройств. В том числе житель должен быть уверен, что его жизнь и имущество на территории комплекса защищены от преступных посягательств. Для того и существуют эти системы. Причем они закладываются уже на этапе проектирования.
Жизненный цикл ЖК состоит из строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, самой эксплуатации, капитального ремонта или демонтажа объекта по завершении срока эксплуатации. Для чего необходимы средства безопасности на этапе строительства? Представим, что стройплощадка не оборудована современными средствами безопасности. Вечером подъезжает машина с оборудованием, но на объект попасть не может (нет на месте охранника, не заказан пропуск, неправильно оформлены документы). К тому же в этом районе плохая мобильная связь. Наконец, машину все-таки запускают на территорию, однако склады уже закрыты, поэтому груз оставляют прямо на площадке. Утром приходит прораб, и оказывается, что часть оборудования бесследно исчезла. И такая ситуация не нова. А должно быть так: на объекте развернут автоматизированный контроль доступа на территорию и охрана периметра, то есть интегрированная система оборудования СКУД и видеонаблюдения. Она включает в себя:
Охрана периметра обеспечивает: контроль территории стройки 24/7, автоматическую генерацию тревог, минимизацию воровства материалов и оборудования.
Основная причина неудовлетворительной работы управляющей компании – кадровый вопрос. Большинство УК постоянно испытывает отсутствие ИТ-специалистов, острый дефицит квалифицированного инженерного персонала и эффективных управленческих кадров, при этом имеет большое число малообразованных, немотивированных и недисциплинированных работников.
Строители свою работу сделали, дом сдан, технику разместили, застройщик устранил недоделки. Дом передали управляющей компании (УК). Проходит год – начинаются жалобы от жильцов. То лифты плохо работают, то краны и трубы текут, то Интернет пропадает и т.д. Ремонтника не дозовешься, а если и придет, то сделает кое-как. На парковке грязно, постоянно появляются чужие машины. Во дворе ходят доставщики с огромными баулами за спиной (что у него там лежит – неизвестно). А самое главное, жильцы считают, что квартплата сильно завышена. Чтобы решить все проблемы с управлением ЖК и организацией работы персонала, управляющей компании необходимо использовать стратегию управления ЖК.
Основная причина неудовлетворительной работы управляющей компании – кадровый вопрос. Большинство УК постоянно испытывает отсутствие ИТ-специалистов, острый дефицит квалифицированного инженерного персонала и эффективных управленческих кадров, при этом имеет большое число малообразованных, немотивированных и недисциплинированных работников. Для понимания причин конфликтов УК и жителей рассмотрим интересы сторон:
Но если выручку по настоянию жителей уменьшить, значит, надо сокращать расходы. К чему это приведет? Допустим, ФОТ оптимизируем, сокращая персонал, поменяем охрану на бабушку консьержа. Ресурсы экономим, расходники и ремонт оптимизируем, увеличивая сроки – уменьшаем качество. ППР (планово-профилактический ремонт) исключаем. И в результате уровень безопасности снижается, инженерные системы ЖК изнашиваются, что в будущем приведет к авариям. Решение этой проблемы – только в оборудовании ЖК автоматикой для удаленного мониторинга и управления инженерной инфраструктурой и системами технической безопасности. Для этого создается сервисный и ситуационный центр. Он состоит из:
1. Центра безопасности:
2. Центра инженерного контроля:
3. Единая диспетчерская служба:
Разумеется, подобный центр создается в рамках нескольких ЖК. При этом задачи, требующие высокой квалификации, центр берет на себя, а локальные УК выполняют не требующие высокой квалификации рутинные работы, локальное тактическое управление, оказание сервисных услуг жителям и арендаторам.
Обязательное условие выбора систем безопасности – это наличие
открытых протоколов программирования, квалифицированная и доступная техническая поддержка.
Обязательное условие выбора систем безопасности – это наличие открытых протоколов программирования, квалифицированная и доступная техническая поддержка. Системы видеофиксации комплекса строятся на базе современного оборудования, работающего по технологии POE и TCP IP. Камеры на фасадах и прилегающей территории имеют разрешающую способность не ниже 4 Мпк, качество записи не ниже 25 кадр/с разрешением 2688 х 1520 и обязательно моторизированный варифокальный объектив 2,8–12 мм. Средства видеофиксации внутри здания обладают разрешающей способностью не ниже 4 Мпк, качеством записи не ниже 25 кадр/с разрешением 2688 х 1520. Камеры в кабинах лифта ведут запись звука и видео с разрешающей способностью не ниже 2 Мпк. Видеонаблюдение предусматривается за:
Все сигналы с камер передаются в ОДС с использованием видеоаналитики. Архив записи предусматривается не менее 30 суток с частотой записи не менее 25 кадр/с, со средней интенсивностью движения и временем записи 50%.
Система позволяет реализовывать практически любые задачи по организации прохода гостей, жителей, собственников. Устройствами СКУД оборудованы все технические помещения, паркинг, калитки прохода, входные группы, колясочные, черные и эвакуационные лестницы на первых этажах. В качестве пропуска используются следующие устройства: бесконтактные BLE-брелоки, транспортные карты, банковские карты, мобильный доступ через телефон, Face ID (разблокировка при помощи лица), серверы отзывных лицензий (временный доступ в комплекс).
Для создания комфорта в ЖК используется много систем. Электроэнергия, управление освещением, водопровод и отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, системы видеонаблюдения и безопасности, лифты, системы пожарной сигнализации, и др. Для управления и автоматизации всего этого необходимы компьютерные системы управления. Ранее в ЖК применялись импортные системы управления зданиями – BMS (Building Management System). Такая система представляет собой компьютерную платформу управления, установленную в зданиях для контроля как механического, так и электрического оборудования и управления им, соответственно. Список систем, с которыми BMS работает: электроэнергия, управление освещением, водопровод и отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, системы видеонаблюдения и безопасности, лифты, системы пожарной сигнализации. После введения санкций установка и обслуживание импортных систем стали затруднительны. Поэтому многие УК стали использовать отечественные платформы (табл. 1).
Таблица 1. История развития отечественных платформ умного здания
Рассмотрим возможности типовой отечественной платформы управления зданиями.
1. Умный дом. Настройка: добавление новых устройств, установка сценариев, уведомлений, сигналов, мониторинг.
2. Заявки:
3. Оплата: начисление, получение информации по каждому личному счету, оплата через платежные системы.
4. Домофония:
5. Видеонаблюдение:
6. Доступ авто, СКУД, пропуски:
7. Аренда:
8. Приемка квартир:
9. Ассистент собственника: создание пропусков, управление умными устройствами, получение информации о балансе лицевых счетов, оплата квитанций через платежную систему.
10. Экран охранника: вывод нескольких потоков с видеокамер в помещениях, с домофонов и придомовой территории на один экран сотрудника службы безопасности.
Кроме всего прочего, в квартире нужны еще и дополнительные устройства (табл. 2).
Таблица 2. Необходимые дополнительные устройства в квартире
И для чего все это? Определенно, чтобы жильцы ЖК были довольны качеством строительства, а главное – уровнем безопасности и сервисных услуг, предоставляемых управляющей компанией (табл. 3).
Таблица 3. Оценка качества ЖК жителями
При условии, что удовлетворенный обслуживанием клиент расскажет об этом намного меньшему количеству людей, чем тот, кого обслужили плохо. Недовольные клиенты сильно вредят репутации компании. Для того чтобы этого не случилось, с жильцами необходимо работать. Работа с жильцами подразумевает следующие действия:
Процесс выполнения и обработки заявки:
Инвестиции в стартапы умных зданий
Новое исследование Memoori раскрывает информацию о 284 финансированиях стартапов на сумму около 5,5 млрд долларов в секторе умных зданий за 16 месяцев с января 2023 г.
Исследование выявило 1 221 стартап, созданный в течение последних
десяти лет, для управления и эксплуатации коммерческой недвижимости. Всего с 2013 г. 35% стартапов было поглощено, а 6% закрыты или неактивны.
Источник: www.memoori.com
Каким бы ни было техническое оснащение ЖК, но работать и обслуживать все это будут люди, которых необходимо замотивировать. Человек начнет хорошо работать при достойной зарплате, прямой зависимости дохода исполнителя от результатов его работы, морального стимулирования работника. Для этого необходимо:
При выполнении вышеописанных действий можно обеспечить синергию между УК и жителями, что приведет к росту клиентов и, как следствие, увеличению прибыли компании.
Опубликовано в журнале "Системы безопасности" № 4/2024
Все статьи журнала "Системы безопасности"
доступны для скачивания в iMag >>