Роль управляющей компании в проектировании цифровых систем в современных ЖК

Учитывая значительный список цифровых систем, использующихся в современных жилых комплексах, управляющая компания должна принимать участие на всех этапах их создания и жизнедеятельности. Это позволит организовать качественную и продуктивную эксплуатацию здания и обеспечит комфорт жильцам, соответствующий заявленной концепции.

Интересным фактом в отношении цифровых систем является то, что самый сильный их прорыв и развитие произошли в последние два года. Это связано с бурным развитием Интернета, социальных сетей, мобильных технологий и различных устройств, которые генерируют огромные объемы информации. Разумеется, цифровые технологии уже являются неотъемлемой частью нашей жизни, и это не могло не коснуться сферы ЖКХ.

Какие цифровые технологии реализуются в современных жилых комплексах?

Базовый список включает в себя:

• умный дом или умную квартиру;
• сетевое видеонаблюдение;
• сетевую видеодомофонию;
• цифровые сервисы для жителей (приложения, в которых реализован прием заявок, платежи, информирование, потоки видеокамер и др.);
• диспетчеризацию и управление зданием;
• систему контроля и управления доступом (СКУД);
• систему диспетчеризации вертикального транспорта;
• систему считывания номеров;
• общественные сети Wi-Fi;
• систему учета энергоресурсов;
• локальные сети служебного сегмента жилого комплекса.

Довольно обширный список, не так ли? Особенно с учетом того, что многие системы из этого списка появились на рынке относительно недавно. Более того, указанные системы постоянно модернизируются, расширяется их функционал.

Что нам дает продуктивное внедрение и использование цифровых технологий в ЖК

1. Надежность работы цифровых систем.
2. Удобство использования систем жителями и сотрудниками УК.
3. Возможность расширять и развивать функционал, поддерживая концепцию ЖК.
4. Повышение качества предоставляемых жителям услуг.
5. Совпадение ожиданий от концепции ЖК с реальной картиной.

С чего начинается жилой комплекс?

Создание любого жилого комплекса (ЖК) начинается с концепции, над которой работает целый ряд участников проекта:

• девелопер;
• архитектурное бюро;
• градостроительные компании;
• инжиниринговые компании;
• студии дизайна;
• маркетинговые и PR-агентства и др.

Управление в дальнейшем ложится на плечи управляющей компании, но именно она, как правило, не принимает участие в создании концепции жилого комплекса, в проектировании и даже вводе в эксплуатацию.

Цифровые сервисы и технологии в современном ЖК

Почему важно участие управляющей компании на этапе проектирования здания

Если ставить управляющую компанию перед фактом приема в эксплуатацию уже построенного жилого комплекса, она может столкнуться со следующими трудностями:

1. Применяется программное обеспечение (ПО) и оборудование, но интеграция их в единый сервис не предполагается. В качестве примера можно привести один ЖК, находящийся на стадии запуска. Система СКУД на данном объекте была реализована на разных контроллерах и разном ПО (паркинг и запасные входы на одном, а главные входы на другом). В итоге для записи ключей жителей в систему требовалось записать их по очереди через разное ПО, в две разные базы, что, конечно же, неудобно и нелогично.
2. Умное оборудование, конфигурирование которого не предусмотрено проектным решением. В первую очередь это касается сетевых коммутаторов и маршрутизаторов. Но когда в процессе приемки в эксплуатацию мы спрашиваем о том, какая сеть будет использоваться для управления, какие VLAN распределены в сети, какая предусмотрена защита, выясняется, что коммутаторы имеют заводские настройки и не могут выполнять какое-либо управление и настройку сети. Очень часто данный объем работ не фигурирует ни у кого в сметах и не предполагается к выполнению.
3. Выбор программного обеспечения, неудобного в эксплуатации для сотрудников и не поддерживающего нужные функции. Часто сотрудникам охраны или диспетчерам просто неудобно работать с тем или иным установленным ПО.
4. Оборудование, которое предусмотрено проектом, не поддерживает функции, которые определены концепцией. Например, концепция предполагает проход жителей по Face-ID или BLE (Bluetooth Low Energy), но выбранное оборудование не имеет данных функций.
5. Часть общедомовой сети не интегрирована в квартиры нужным способом. Ситуация из практики: на входах в подъезды установлены домофонные устройства и проектом предполагается передача данных к устройствам в квартирах жителей через оптическую сеть провайдера. Но оптические устройства, которые провайдер предлагает для установки в квартирах, имеют всего один порт и не поддерживают функцию настроек.
6. Не соблюдены правила кибербезопасности. На данный момент очень тщательно должна проверяться безопасность систем и их вывода в Интернет. Взлому подвергается именно то, что выводится в Интернет, а это большинство систем ЖК. Любой взлом системы эксплуатации ЖК может повлечь за собой вред здоровью жителей (особенно это касается диспетчеризации лифтов).

Если управляющая компания будет участвовать в создании концепции, в проектировании, узнает о подобных трудностях на этапе предэксплуатации, это позволит избежать перечисленных выше проблем.

Концепция бесшовной эксплуатации

Возможности современной управляющей компании

1. Участие в концепции создания жилого комплекса. Именно управляющая компания имеет уникальную экспертность в вопросах дальнейшего управления зданием. Мы понимаем те вопросы, которые будут возникать у жителей при заселении. Управляющая компания должна принимать участие в создании концепции цифровизации, сопровождать реализацию проекта с привлечением технической службы, осуществлять приемку объекта в эксплуатацию.
2. На этапе РНВ (разрешения на ввод) объекта в эксплуатацию управляющая компания при передаче квартир и заселении жителей должна погрузить жителей в концепцию эксплуатации данного жилого комплекса.
3. При ремонте квартир роль современной управляющей компании заключается в выдаче технических условий и контроле за проектированием и проведением работ.
4. Главной функцией управляющей компании были и остаются техническое обслуживание и эксплуатация здания.

В процессе работы с цифровыми системами управляющая компания должна находить слабые места, точки роста, предлагать новые возможности и услуги, обеспечивать своевременную модернизацию оборудования.

Совместная работа – гарантия эффективности цифровых сервисов

Совместная работа всех участников в едином направлении, от создания концепции до эксплуатации, позволит обеспечить эффективность использования и развития цифровых технологий в ЖК, а именно:

• надежность цифровых систем;
• удобство использования систем жителями и сотрудниками;
• возможность расширять и развивать функционал, поддерживая ранее принятую концепцию ЖК;
• постоянное повышение качества услуг, предоставляемых жителям.

Очень важно, что совместные усилия всех участников проекта обеспечат совпадение реальности и ожиданий жителей от концепции жилого комплекса, представленной им изначально.

Иллюстрации предоставлены автором.