BIM-технологии в девелоперских компаниях. Особенности применения

BIM-технологии появились на базе моделирования процессов производства автомобилей. Например, для автоматизации процессов производства создавались программные продукты Bentley. Затем появилась технология PLM для управления всем жизненным циклом изделия. Со временем cформировалось понятие BIM c точки зрения строительства. Можно сказать, что это было логичное развитие технологий в строительстве – через кульманы и AutoCAD мы пришли к трехмерным моделям зданий и сооружений.

Необходимость создания и внедрения BIMтехнологий (Building Information Modelling, информационное моделирование зданий) подразумевалась сама собой, так как данная технология является продуктом автоматизации строительных процессов. Мы понимаем, что через некоторое время появятся более новые подходы к проектированию и BIM может отойти на второй план. Однако на данный момент большинству строительных компаний очевидно, что оставаться "в плоскости" нельзя.

Ранее вопрос проектирования зданий и сооружений решался с использованием кульманов, но сроки воплощения проектов были намного длиннее. Например, 100 лет назад особенно сложные объекты могли строиться на протяжении 30–40 лет: архитектор являлся единоличным автором и управленцем и строил объект на протяжении практически всей своей жизни.

Развитие BIM в России

По мере глобализации появлялись новые требования к срокам строительства и начали ускоренно развиваться соответствующие технологии. Компании массово переходят на BIM не потому, что работать как прежде неудобно. Тенденция заключается в том, что девелоперы смотрят в будущее и понимают, что автоматизация процессов необходима и позволяет оптимизировать весь строительный цикл.

С применением BIM нивелируется влияние человеческого фактора: идет автоматическая проверка проекта на наличие коллизий, формирование заданий между разделами. Ранее для решения проблемы коллизий, например, была необходима высокая квалификация главного инженера.

Главная проблема, которая остается даже с применением BIM, – передача информации по задействованным звеньям. До сих пор на стройку может передаваться не самая актуальная версия будущего проекта. То есть строители ориентируется на одну модель, а проектировщики работают уже с другой. Цепочка передачи информации получается невыстроенной, отчего и появляются коллизии, доработки и т.д. Среда общих данных в BIM-технологиях минимизирует такие риски.

Когда заказчики хотят читать "с листа"

Мы применяем BIM-технологии на строительстве объектов начиная с 2009 г. например, при возведении завода по производству нанофильтров в г. Дубне выполнялись работы по моделированию инженерных систем и использовалась BIM-модель на строительной площадке. Долгое время существовала и остается проблема нежелания заказчика принимать ситуацию, когда при проектировании с применением BIM необходимо изменить порядок работы. Это сопротивление сохраняется, и использование BIM-технологий в ряде случаев становится невозможным, так как просят работать "с листа".

Таким образом, часть работ выполняется в BIM, а другая часть выдается "в плоскости". Это приводит к обнаружению недочетов уже в процессе строительства.

Влияние BIM-технологий на архитектуру

BIM не мешает творчеству в архитектурных решениях, здесь дело в позиции самого заказчика. Например, проекты ГК "ПИК" достаточно стандартизированы, это заложено их концепцией, где нет ставки на творчество. Здесь мы говорим о большой доле автоматизации.

Что касается архитектуры, этажности, квартирографии – BIM самостоятельно не прорабатывает эти вопросы. Архитектор по-прежнему решает, какими будут фасады, инсоляции, внутреннее благоустройство и т.д. Другое дело, что BIM упрощает работу архитектора. Например, если процессы автоматизированы, то не нужно каждый раз вырисовывать стандартные детали: программой выдается уже готовый драфт проекта или элемента проекта для реализации. Вопрос возможности появления одинаковых зданий и районов не решается на уровне применения BIM-технологий. История показывает нам, что, когда государству нужно было построить необходимое количество жилья по всей стране, вопрос был решен строительством "хрущевок". Это было сделано в максимально сжатые сроки и без применения новейших технологий. На сегодняшний день в Москве маловероятна подобная ситуация, так как архитектурному облику столицы уделяется особое внимание и строить одинаковые здания в массовом количестве просто не разрешат. Однако в некоторых регионах такие примеры есть.

Конечно, каждый застройщик заинтересован в получении максимальной прибыли от строительства проекта. Но не стоит забывать, что сейчас покупатель настолько образован и искушен, что покупать однотипные проекты просто не будет. В свою очередь, застройщику неинтересно строить такие объекты, тем более в столице.

Государственная поддержка

Про BIM активно заговорили с 2014 г., а с 2016 г. применение технологий активно обсуждалось на правительственном уровне. В течение последующих 10 лет мы увидим активный переход строительной отрасли на BIM или ТИМ (технологии информационного моделирования). О необходимости применения технологий заговорили на государственном уровне, и сами девелоперы озадачены этим вопросом. Большая часть жилых объектов будет выполняться в BIM, по крайней мере, на стадии проектирования. И появятся первые проекты, где весь цикл строительства выполнен с применением BIM-технологий.

Сейчас особенно активно применением BIM озадачены создатели социальных объектов. Это объясняется постановлением правительства, которое в начале года распорядилось выполнять проектирование объектов госзаказа только с применением информационных моделей. Для массового применения BIM необходима выработка соответствующих стандартов и нормативов на правительственном уровне. Далее мы увидим, как будет реализовываться задача, поставленная правительством.

Дорогостоящее внедрение и отложенный результат

Экономический эффект от внедрения информационных моделей получат сами девелоперы. Затраты на строительство, закупку материалов и оплату труда – все это становится "прозрачным" и контролируемым для девелопера. Безусловно, будет уменьшаться время строительства, не за счет сроков проектирования, а за счет быстрого процесса согласований внутри компании. Все недочеты строительства также будут выявляться очень оперативно, "в моменте", что позволит оптимизировать ресурсы.

При всех безусловных плюсах у BIM-технологий есть минус: внедрение стоит недешево, не зря законодатели подумали про займы из компенсационного фонда. Есть и особенность – отложенный результат. Чтобы почувствовать эффект от применения BIM, застройщику нужно выполнить один-два проекта от начала до конца с применением информационных моделей. То есть эффект он почувствует только через 4–5 лет.

Одна из главных проблем внедрения BIM-технологий – обучение сотрудников, поиск кадров и их дороговизна. Для того чтобы работать с информационными моделями, необходимо подготовить не менее 30 тыс. человек в подрядных организациях. Нужно не только освоить программное обеспечение, важнее поменять идеологию сотрудников и получить опыт, а для этого спецкурса может быть недостаточно.

Стоимость курса по BIM составляет от 25 до 50 тыс. рублей за человека в месяц, учиться отправляют чаще всего команду, а в идеале организуют внутреннее обучение. Всегда существует риск того, что инженер после обучения и получения опыта захочет сменить место работы и команда останется без стратегически важного специалиста.

Когда компания решает выполнить первый проект в BIM-формате, под него создается пилотная команда, в состав которой приглашается внешний консультант, стоимость услуг которого может составлять от 150 до 400 тыс. рублей в месяц в зависимости от квалификации специалиста и сложности объекта.

BIM – гибкая технология. Совершенствуется программное обеспечение, с развитием ПО появляются новые технические возможности. Дополнительно для выстраивания эффективного взаимодействия в штате застройщика понадобится BIM-менеджер или BIM-координатор. Помимо взаимодействия с подрядной организацией эти специалисты должны уметь оценивать качество выполненных работ в BIM-формате.

Иллюстрация к статье сгенерирована нейросетью Kandinsky 

Опубликовано в журнале "Системы безопасности" №4/2021