Антон Таращанский, 04/09/22
В последнее время в кругах участников рынка недвижимости широко обсуждается тема так называемой цифровой платформы многоквартирного дома, но на данный момент четкого определения, что это такое, не существует – ни с точки зрения архитектуры этой платформы, ни с точки зрения ее функционала. Группа "Самолет" предлагает свое видение того, что должна представлять собой такая платформа, и обоснование, почему именно точка зрения девелопера должна быть основой для формирования технического задания на разработку платформы.
Почему при разработке платформы важно мнение именно девелопера? Ответ достаточно прост: цифровая платформа является частью того продукта, который девелопер предлагает конечному покупателю. То есть девелопер – это не только носитель целостного взгляда на продукт, но и ключевой стейкхолдер, поскольку он оплачивает решение, он его внедряет и несет все сопутствующие риски.
Таким образом, цифровая платформа должна в первую очередь отвечать видению девелопера и только опосредованно – потребностям покупателя, ресурсоснабжающих организаций (РСО), операторов связи и прочих участников жизненного цикла многоквартирного дома (МКД).
С другой стороны, способы удовлетворения тех самых потребностей девелопера уже находятся в зоне экспертизы разработчиков ПО и оборудования, поэтому главной целью данной статьи является попытка сформулировать на феноменологическом уровне определение "цифровая платформа многоквартирного дома". Мы берем некий "черный ящик" и описываем те функции, которые хотим от него получить, не затрагивая внутреннее устройство этого "ящика".
Мы попробуем построить такое описание, исходя из целей девелопера, задач, решение которых необходимо для достижения этих целей, и получим набор функций, который выполняет задачи и одновременно является требованием к возможностям платформы.
Цели девелопера
Глобальная и очевидная цель – повысить привлекательность своих объектов, как строящихся, так и перспективных, одновременно с оптимизацией затрат. Реализация этой цели включает в себя три компонента:
- Продажи. Предложение новых сервисов или повышение качества имеющихся.
- Лояльность. Соответствие реализации ожиданиям, востребованность новых сервисов, эффективность работы управляющей компании.
- Снижение затрат. Универсальность решения, простота внедрения и внесения изменений.
Запросы современного покупателя недвижимости растут. Проведенное нами в 2021 г. клиентское исследование показало, что:
- до 70% клиентов готовы пользоваться функциями умного дома;
- 26% жителей хотят использовать все элементы этой смарт-системы;
- 17% акцентируют внимание на контроле доступа;
- 9% интересует управление микроклиматом;
- только для 4% важно голосовое управление.
Дополнительные сервисы ассоциируются у покупателей с повышением качества жизни, а также с возможной модернизацией недвижимости: вовремя созданная цифровая инфраструктура МКМ поможет управляющей компании предоставить в будущем те услуги, которые, возможно, сегодня еще широко не востребованы.
Другие две цели кажутся очевидными, но мы считаем необходимым их отсечь:
- Цифровизация ради самой цифровизации. Не является целью бизнеса.
- Потенциальная оптимизация затрат за счет внедрения технологий автоматического управления. Эти решения могут дать очень высокие косвенные выгоды, но ожидать прямой экономии не считаем возможным.
Условие, однозначно необходимое для достижения указанных целей, – это наличие у девелопера либо полностью своей, либо глубоко аффилированной управляющей компании, поскольку решить задачи, связанные с лояльностью, и получить преимущества по оптимизации затрат можно только через деятельность управляющей компании. Почему так и какие это задачи?
Ценность умных решений определяется девелопером и опосредованно жителем
Повышение привлекательности объекта
Вот как цифровая платформа может помочь улучшить показатели продаж (объем продаж, премия к рынку и т.д.):
- Ответить на ключевой запрос покупателей и жителей жилых комплексов – безопасность. Безопасность всего – инженерных систем, здоровья, имущества и окружающей среды.
- Наладить контроль жителями процессов, происходящих в доме и на территории. Житель должен знать, что происходит с его жильем: когда планируется проводить плановые и неплановые работы на инженерном оборудовании или ремонт, когда планируется общее собрание собственников, как часто производится влажная уборка в местах общего пользования и когда будет посажена сирень под окном.
- Обеспечить регулярную и оперативную коммуникацию девелопера, управляющей компании (УК) и жителей. Эта живая информация во многом будет определять дальнейшее развитие продукта – как непосредственно недвижимости, так и тех дополнительных сервисов, которые девелопер и УК смогут предложить своим клиентам.
Таблица. Определение цифровой платформы через функционал
Повышение лояльности жителей
Для повышения лояльности жителей комплекс задач выглядит, с нашей точки зрения, так:
- Ускорить получение УК информации о статусе всех инженерных систем, что позволит устранять аварии и неисправности зачастую даже быстрее, чем о них узнают жители.
- Повысить скорость реакции на заявки жителей. Необходимо создание системы формирования и управления заявками жителей.
- Обеспечить правильную эксплуатацию и анализировать опыт эксплуатации всего оборудования МКД.
Оптимизация затрат
Мы понимаем, что создание системы, способной решить такое количество разнородных задач, будет довольно высокобюджетным мероприятием, для чего заранее формулируем задачи, решение которых обеспечит оптимальность расходуемых средств. Группа "Самолет" специализируется на реализации масштабных проектов комплексного освоения территории. Мы уже построили более 3 млн кв. м и на данный момент строим практически столько же, поэтому мы считаем нерациональным внедрять цифровую платформу здания каждый раз как некое принципиально новое, сложное, дорогое ИТ-решение. В своем подходе мы оптимизируем средства благодаря следующему подходу:
- Возможность развернуть программный комплекс как локально на объекте (и тогда решение должно быть типовым для каждого объекта), так и централизованно в ЦОД девелопера (и тогда решение должно быть легко масштабируемым).
- Выбор решения, нативно совместимого с максимально широким спектром инженерных систем и обеспечивающего подключение любой инженерной системы с минимальными (а в идеале – с нулевыми) затратами на разработку.
- Создание или приобретение ПО, адаптивного под изменяемые бизнес-процессы. Как заказчику нам хотелось бы иметь возможность адаптировать самостоятельно систему под изменяемые бизнес-процессы путем изменения настроек без активного участия разработчиков цифровой платформы. В целом решение должно быть, с одной стороны, законченным, а с другой – гибким, чтобы мы сами могли его перенастроить в связи с теми или иными организационными изменениями.
Запросы современного покупателя недвижимости растут. До 70% клиентов уже готовы пользоваться функциями умного дома
Функционал цифровой платформы МКД
Переходим от уровня задач к уровню конкретного функционала. В таблице требуемые функции указаны раздельно по отношению к УК и девелоперу, что в очередной раз подтверждает тезис о том, что цифровая платформа оправдает ожидания только при использовании в связке девелопера с УК.
Итоговая таблица может служить первым шагом при разработке технического задания на создание цифровой платформы здания. Очевидно, что дальше потребуется работа аналитиков, архитекторов и разработчиков, но это уже будет выстраивание внутренней структуры "черного ящика", что выходит за рамки данной статьи.
Перспективы развития цифровой инфраструктуры
Цифровая инфраструктура МКД сегодня развивается под воздействием клиентского спроса и запросов УК и девелопера. Но на эту сферу все больше влияния оказывает государственное регулирование. Если государство проявит пристальный интерес, а оно начинает это делать, то, возможно, появятся отраслевые стандарты. В чем-то они будут совпадать с точкой зрения девелопера, в чем-то – нет. Как будет решаться этот нюанс, пока неизвестно, но помнить о нем и учитывать, что это возможно, нам необходимо.
Еще один вопрос, на который нет однозначного ответа: чьей собственностью будет цифровая платформа? Если цифровая платформа проходит экспертизу как проектное решение, то впоследствии она становится собственностью жителей и они должны управлять ей через УК. Но какая УК будет управлять домом и что, если будет выбрана организация без соответствующих компетенций? Это открытый дискуссионный вопрос, и однозначного ответа на него тоже нет.
Опубликовано в журнале "Системы безопасности" № 4/2022
Все статьи журнала "Системы безопасности"
доступны для скачивания в iMag >>
