Информационные технологии как вид работ по содержанию многоквартирных домов

Денис Данилевич, Борис Кичкин, Елена Каминская, 16/03/23

В статье проведен детальный анализ объемов применения цифровых технологий управляющими организациями при исполнении своей основной функции – управлением многоквартирными домами. Предложен вариант цифрового информационного ресурса на базе ГИС ЖКХ для организаций и служб, осуществляющих управление многоквартирными жилыми домами. Является продолжением представленных ранее материалов [1].

Жилищный кодекс Российской Федерации относит рассмотрение вопроса об установлении размера платы за жилое помещение к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома с учетом предложений управляющей организации. При этом управляющая организация в силу закона и на условиях договора, заключенного с собственниками помещений, обязуется обеспечивать надлежащее техническое состояние многоквартирного дома. Стоимость договора (плата собственников) должна соответствовать стоимости услуг и работ, которые необходимо выполнять по договору.

Установив для граждан и организаций обязанность своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение, Жилищный кодекс РФ определил, на какие работы и услуги управляющая организация по договору управления может расходовать полученные средства. Это деятельность по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома и расходуемых на него коммунальных ресурсов, а также расходы самой управляющей организации на выполнение комплекса работ и услуг по управлению многоквартирным домом [2].

Прикладные цифровые технологии в управлении многоквартирными домами

Учитывая последние изменения в законодательстве РФ и для повышения качества предоставляемых услуг, эффективности производственной деятельности, управляющая организация вынуждена внедрять информационные технологии, которые требуют немалых затрат. Это расходы на сайт, бухгалтерские, правовые программы, программы электронного документооборота, модули онлайн-голосований собраний собственников, сервисы начислений и приема платежей, учета потребления ресурсов, программы для аварийно-диспетчерской службы (в том числе с использованием IP-телефонии), мобильные приложения, бизнес-аккаунты в социальных сетях.

К многообразию программных продуктов, применяемых в своей непосредственной работе, управляющие организации вынуждены также исполнять требования законодательства по обязательному размещению данных в иных программных продуктах для жилищной сферы.

Постановление Правительства РФ обязало управляющие организации с 2010 г. раскрывать информацию на сайте "Реформа ЖКХ" [3].

С 1 июля 2017 г. управляющим организациям законодательно вменена обязанность раскрытия информации на платформе "ГИС ЖКХ" взамен "Реформы ЖКХ" [4]. Число показателей, необходимых для размещения в системе, значительно возросло и составило порядка 300. К тому же обязанность размещения информации была определена как лицензионное требование [5], и в случае ее несоблюдения управляющая организация лишалась права дальнейшего управления домами.

Обширные изменения были внесены постановлением Правительства РФ от 27 марта 2018 г. № 331, в том числе для аварийно-диспетчерских служб управляющих организаций работа с поступившими от населения заявками нормативно переведена в максимально электронный формат. Например, аварийно-диспетчерская служба осуществляет оперативный контроль сроков, качества исполнения поступивших заявок с использованием инструментов фотофиксации, оперативных и периодических опросов собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме на предмет качества их исполнения. Результаты контроля вносятся в журнал учета заявок или государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства (в случае ведения журнала учета заявок в данной системе). Оперативный сбор и учет такой информации невозможно выполнить без трудовых затрат и соответствующего программного обеспечения.

Заглянем в Жилищный кодекс [6]. Здесь управляющие организации обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме не только на бумажном носителе, но и в электронной форме. При поступлении в управляющую организацию обращения в письменной форме, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, реестр должен быть предоставлен инициатору проведения собрания собственников в течение трех – пяти дней.

Учитывая активность на рынке недвижимости, отслеживание собственников помещений для формирования реестров без помощи программ, синхронизированных с Росреестром, практически невозможно.

Таким образом, добросовестное исполнение текущих требований законодательства РФ влечет за собой дополнительные расходы на приобретение, внедрение и использование информационных технологий в производственном процессе.

Следует отметить, что только в постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения" в расходах на содержание жилого помещения отдельно выделены расходы "на содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения..." [7]. Все остальные затраты на программные продукты, которые используются в работе управляющими организациями, на сегодня нормативно не подтверждены.

В Стратегическом направлении цифровой трансформации строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года среди прочих стратегических рисков разработчики отмечают для управляющих организаций следующие:

риск повышения стоимости информационного обмена вследствие отсутствия единых стандартов данных;
риск получения недостоверных данных для принятия управленческого решения вследствие высокой доли ручного ввода данных и человеческого фактора, отсутствия достоверных данных (источников) в реальном масштабе времени;
риск существенного увеличения трудозатрат в связи с потенциальным ростом объемов обрабатываемой информации;
риск нехватки квалифицированных кадров, способных обеспечить обработку все возрастающего объема информационных потоков [8].

Финансовое обеспечение цифровых решений

Необходимость использования цифровых решений в повседневной деятельности управляющих организаций является объективно востребованной и должна быть финансово обеспечена.

Как отмечено в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства [9], недостаточная эффективность управляющих организаций при обслуживании многоквартирных домов обусловлена сложившейся системой ценового регулирования.

Проведенный анализ размера платы по областным центрам Центрального федерального округа (ЦФО) для многоквартирных домов, одинаковых по техническому исполнению (9-этажный, панельный, со всеми видами благоустройства), показывает, что он варьируется от 14,97 до 23,93 руб. за квадратный метр (рис. 1). При этом состав и объем обязательных работ по данному типу дома единый и регламентированный [10]. Разброс величины оплаты составляет порядка 37%.

Рис.1 Размер платы за жилые помещения за 1 кв.м по областным центрам ЦФО Рис. 1. Размер платы за жилые помещения за 1 кв. м по областным центрам ЦФО

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что система установления размеров платы не имеет экономического обоснования и формируется стихийно. Аналогичный вывод сформулирован и в Стратегии.

С одной стороны, сложившаяся величина платы собственников за жилые помещения не позволяет выполнять в необходимом объеме нормативные требования, которые должны соблюдаться управляющими организациями. С другой стороны, объективная необходимость использования цифровых продуктов ставит управляющую организацию перед дилеммой: или сокращать собственные расходы на управление за счет оптимизации организационной структуры компании, или же сократить затраты на услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.

В аналитической записке к совещанию у президента РФ "О совершенствовании механизмов управления в жилищной сфере" [11] отмечалось следующее: "Не стали эффективным инструментом управления в сфере государственного учета жилищного фонда следующие информационные системы: государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (далее – ГИС – ЖКХ), автоматизированная информационная система "Реформа ЖКХ" (далее – АИС "Реформа ЖКХ"), федеральная государственная информационная система единого государственного реестра недвижимости, единая информационная система жилищного строительства…"

Как усовершенствовать ГИС ЖКХ

Суммируя вышеизложенное, можно предложить следующий способ разрешения сложившейся проблемной ситуации: усовершенствовать ГИС ЖКХ до единого, универсального, оптимального и комфортного информационного ресурса, который будет использоваться управляющими организациями непосредственно в производственном процессе и позволит обеспечить руководителей сферы ЖКХ, отраслевые службы региона необходимыми данными для реализации успешных бизнес-процессов, а также принятия объективных управленческих решений.

Ключевые положения:

Сохранить востребованный функционал ГИС ЖКХ, добавив сегмент – программный комплекс автоматизации бизнес-процессов организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами.
Измененная ГИС ЖКХ должна стать единым программным ресурсом для непосредственной работы отраслевых организаций и служб информационного взаимодействия на основе технологии распределенных баз данных.
Обязательными пользователями программного комплекса на безвозмездной основе становятся организации, имеющие лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
Неограниченное масштабирование – подключение любого числа региональных участников.
К базам данных программного комплекса подключаются органы власти любого уровня, организаций, служб по их функциональной принадлежности как участники информационного обмена.
Реализовать принцип непрерывной сквозной автоматизации в режиме реального времени работы организаций, участвующих в управлении жилыми домами.
Основа комплекса – единая база электронных образов объектов жилищного фонда с детальной информацией об их техническом состоянии, с хронометрическим контролем обновления информации и предикативной аналитикой их состояния [12].
Накопительная база данных нештатных ситуаций, обращений, предписаний, исполненных работ, услуг по каждому объекту управления как основа итерационного анализа ("обратной связи") и предикативного моделирования состояния объектов управления.
На основе предикативной модели – создание экспертных систем поддержки принятия решений для отраслевых организаций-пользователей, их своевременного реагирования.
Синхронизация информации, аналогичной по содержанию, степени детализации и периодичности, и последующая организация обмена такой информацией между сервисами программного комплекса и внешними информационными системами, многократность их использования.
Серверная оптимизация: внедрение "ленивых запросов", многопоточных и асинхронных вычислений, технологии WebSocket.

Принципиальное изменение функционала ГИС ЖКХ позволит свести к минимуму сегодняшние затраты на цифровые технологии управляющих организаций с их перенаправлением на непосредственное обслуживание домов.

Реализация потребует определенной корректировки действующей нормативной правовой базы, но, наш взгляд, это необходимо.

Список литературы:

Данилевич Д.В., Кичкин Б.К., Каминская Е.А. Содержание многоквартирных домов и цифровизация // Коммунальный комплекс России. 2022. № 12. С. 17.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 01.05.2022 г.).
Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731
"Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами".
Федеральный закон от 21.07.2014 г. № 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства".
Федеральный закон от 21.07.2014 г. № 263-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства".
Федеральный закон от 31.12.2017 г. № 485-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения".
Распоряжение Правительства Российской Федерации от 27.12.2021 г. № 3883-р.
Распоряжение Правительства Российской Федерации от 31.10.2022 г. № 3268-р.
Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 г. № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (вместе с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме).
Поручение Президента Российской Федерации ПР-908 от 02.06.2020 г.
Данилевич Д.В., Кичкин Б.К., Каминская Е.А. Цифровое управление объектами служб ресурсоснабжения // Коммунальный комплекс России. 2021. № 10. С. 20.