Интеллектуальные здания и роль ИИ в управлении коммерческой недвижимостью

В статье рассматриваются возможности использования искусственного интеллекта для создания более устойчивых, удобных и безопасных комплексов – общественных пространств и рассказывается о реализованных отечественных проектах в этой сфере.

Сегодня офису недостаточно быть местом, куда люди ходят на работу, он должен стать местом, которое люди выбирают для работы [1], и в этом немаловажную помощь может оказать искусственный интеллект (ИИ), фигурально выражаясь, уже стоящий на пороге нашего дома/офиса.

Что дает ИИ сектору коммерческой недвижимости

Какие преимущества ИИ предлагает сфере коммерческой недвижимости?

1. Устойчивость, в частности возможность снижения выбросов углерода, которые могут удвоиться к 2050 г. [1].
2. Удобство: можно ожидать, что ИИ станет ключевым фактором, обеспечивающим удобство и эффективность нашей рабочей жизни.
3. Безопасность и упрощенный доступ: отсутствие необходимости в пропусках и карточках, простота развертывания и обслуживания, более высокая эффективность работы и безопасность, круглосуточный и круглогодичный доступ к зданию, простота выдачи временных пропусков, а также упрощенный доступ посетителей, эффективная и безопасная работа с ними.
4. Широкий спектр услуг и удобств для сотрудников. Высокое качество воздуха. Бесчисленное количество новых сервисов в большом количестве локаций здания и для занятых в самых разных сферах деятельности.

ИИ мгновенно анализирует терабайты информации, выводит закономерности, с его помощью достигаются быстрые результаты и внедряются высокоэффективные улучшения, работа инженерных систем корректируется в соответствии с реальным использованием здания. Прогностическая аналитика обеспечивается накапливаемым пользовательским опытом, развивается с внешними изменениями, например погодными условиями, позволяет выделить неэффективные системы.

ИИ как составляющая умных зданий обеспечивает аналитику их функционирования, координирует работу их систем и действия обслуживающего персонала на основе собираемых интеллектуальных данных (и обеспечивает их сбор).

Эти данные будут использованы для новых разработок, включая прогностический контроль параметров, безопасность, защиту и кибербезопасность, устойчивость и многое другое.

Таблица. Умные здания и умные пространства

Соответственно, трендами рынка являются системы автоматизации зданий (BMS), интегрированные системы управления рабочим местом (IWMS) и система автоматизации бизнес-процессов компании (ERP). То есть речь идет о полностью интегрированной экосистеме для умного, устойчивого управления зданиями, объединяющей здания, людей и процессы [2].

На данный момент уже работают такие функции и технологии, как определение занятости помещений в реальном времени, мобильные приложения, интеграция данных о рабочем месте в эксплуатацию здания, персонализированный контроль окружающей среды и контроль "здоровья зданий".

Пользователь резервирует стол или комнату в системе IWMS, которая показывает занятость стола и комнаты – на какое время они забронированы и когда свободны. Она привязывает температуру и освещенность помещения в соответствии с занятостью в реальном времени, а также координирует работу уборщиков на основе фактического использования пространства. Обеспечиваются также интерактивная аналитика с тепловыми картами этажа, мониторинг функционирования здания в реальном времени с историческим анализом и прогнозированием будущих тенденций, подсчет количества людей, анализ потоков людей в течение определенных промежутков времени, прочие показатели использования пространств.

Впоследствии возрастет число подключенных устройств (IoT), будут использоваться цифровые двойники и искусственный интеллект (ИИ), оказываться услуги на основе местоположения людей, такие как контроль доступа, навигация внутри помещения, данные об использовании/тепловые карты, геозонированные зоны, запросы на обслуживание на основе местоположения, сервис "найти моего друга/коллегу", автоматизация парковки и предложения точек торговли.

Поскольку в современных зданиях приходится работать с крайне широким диапазоном пользователей, имеет смысл изначально определиться с максимально конкретизированной конечной целью его функционирования для собственников, которая в итоге определит требуемую технологическую модель. В этом случае стек технологий здания будет выглядеть так [3] – см. рисунок.

Стек технологий интеллектуального здания

Общие топологии систем зданий позволяют сформировать набор решений, от простых типа "камера – головная станция" до решений с использованием датчиков и шлюзов IoT, сетевых коммутаторов и облачной аналитики. При поверхностном подходе к данной задаче очень часто получались "неинтеллектуальные", негибкие, но при этом дорогостоящие здания.

Использование традиционных топологий, ориентированных на облако или на здание, имеет ряд своих преимуществ и недостатков. Поэтому, выбирая конкретное решение, следует учесть, в частности, следующие моменты:

1. То, что вы технически можете, не означает, что вы должны.
2. Технологические решения, обеспечивающие управление системой или устройством, должны работать без Интернета.
3. Если вы переходите на облако, примите осознанное решение и задокументируйте, что именно может перестать функционировать.
4. Проверьте свои возможности и договорные обязательства. Не попадите в суд, если что-то пойдет не так [4].

Примеры российских проектов интеллектуальных зданий

В отечественных проектах подход к управлению объектом как к управлению пространством реализован, в частности, в проекте образовательного корпуса "Агора" Мастерской управления "Сенеж" президентской платформы "Россия – страна возможностей" (Московская область, Солнечногорский район) [5].

В его рамках в том числе были решены задачи навигации и распределения мультимедийной информации, реализована единая платформа для визуализации и дистрибуции видео-, аудиоматериалов, интерфейс визуальной навигации.

Проект управления архитектурной подсветкой здания [6] в Екатеринбурге интересен с точки зрения его реализации именно с позиции организации пространства, окружающего объект. Сложный с технической точки зрения (на фасаде задействовано более 1 200 DMX-каналов), он решает также и нетривиальную задачу эстетического плана – создание на стенах здания (материал – клинкер) золотистого насыщенного оттенка.

Список источников

1. The future of AI integrated smart buildings.
   Smart Spaces. Smart Building Show, Excel London, 2024.
2. What’s Now and What’s Next forSmart Buildings. Darlene Pope, Planon. Excel London, 2024.
3. 2024 Released under Creative Commons© – CC-BY-SA.
4. Operational Technology Models. Mike Brooman.
   Vanty. Smart Building Show, Excel London, 2024.
5. Общественное пространство – 2024. Мультимедийный подход на примере кампуса "Агора" в Мастерской управления "Сенеж". Разуваев-Капитонов С. AUVIX. Саммит "Умные дома и здания в России – 2024". Доклад.
6. Интеграция протокола RDM в умные здания: оптимизация эксплуатации и автоматизации через протоколы светового управления. Тишков А. Light Stream. Саммит "Умные дома и здания в России – 2024". Доклад.

Иллюстрация предоставлена автором.

Иллюстрация к статье сгенерирована нейросетью Kandinsky