Использование ИИ в управлении арендной недвижимостью

Искусственный интеллект (ИИ) на рынке арендного жилья пока используется ограниченно, хотя его потенциал огромен. В статье рассмотрим, как ИИ упрощает подготовку квартир к сдаче в аренду, повышает их привлекательность и доходность, а также улучшает качество управления недвижимостью.

Об искусственном интеллекте можно говорить долго и абстрактно, но гораздо интереснее посмотреть, как ИИ действительно работает на практике, особенно в такой приземленной сфере, как рынок недвижимости. Проблема в том, что технологии вроде бы есть и все стремятся добавить модный ярлык AI/ИИ к любому процессу, а вот найти реальные примеры довольно сложно.
Одна область применения – это рендеры застройщиков. Представьте: вы выбираете квартиру. Брокер показывает красивый ЖК, например условный ЖК The Seven на набережной, с панорамными окнами, уютным двором и стильными фасадами. Рендеры идеальны: гранд-лобби, счастливые семьи, просторные квартиры. Концепция, рендеры, описание – все выглядит убедительно, но в реальности этого ЖК нет, это все фантазии. Застройщики могут "продавать" красивые картинки, которые не значат ровным счетом ничего, потому что в договоре долевого участия – ДДУ вы покупаете только метры и планировку.

В итоге на выходе покупатели часто получают разочарование в стиле "ожидание и реальность".
ИИ дает застройщикам мощный инструмент для визуализации без дорогих дизайнеров, но на качество объектов это никак не влияет. И эта проблема будет только расти.

ИИ в аренде недвижимости

В сегменте аренды недвижимости ИИ сейчас практически отсутствует, хотя именно этот сегмент дает массу возможностей для его применения и решения конкретных проблем. Реальный рынок аренды остается практически "дикими джунглями". Никто системно не занимается качественным управлением арендой, ни застройщики, ни частные собственники. В теории все говорят про умные дома, системы безопасности, цифровые платформы. Но когда спускаешься с хайповых презентаций на землю и заходишь, скажем, на Авито или ЦИАН, видишь массу неподготовленных квартир. Никто не думает о стандартизации, удобстве для арендатора или о повышении ликвидности за счет грамотной подготовки жилья.

Актуальное состояние рынка аренды недвижимости

Сегодня рынок аренды недвижимости переживает интересный, но в то же время противоречивый период. С одной стороны, арендные ставки росли на протяжении последних двух лет на фоне экономической нестабильности и падения доступности покупки жилья. С другой – вместе со ставками по кредитам начали расти и затраты на подготовку объектов к аренде: ремонт, меблировка, визуализация. Те, кто сталкивался с этим, знают, насколько выросли расходы за последние годы: инфляция сказывается буквально на всем.

Как меняется этот рынок

При этом сам рынок аренды постепенно меняется. Люди все меньше интересуются старыми двухкомнатными квартирами в домах советского фонда: они менее ликвидны и устарели как морально, так и физически. Спрос смещается в сторону современных квартир, готовых к заселению и с адекватным соотношением цены и качества. Многие собственники понимают это и пытаются вкладываться в улучшение своих объектов. Однако здесь большинство попадает в две крайности.
Первая – полное отсутствие подготовки: квартира сдается как есть, зачастую с устаревшей мебелью, купленной на Авито или привезенной с дачи, без штор – с минимальным комфортом.

Такой подход почему-то до сих пор воспринимается как норма: арендаторы все равно сами купят, что им нужно. Вторая крайность – это, напротив, чрезмерные траты: владельцы делают дорогой дизайнерский ремонт, заказывают мебель по индивидуальному проекту, вкладывают сотни тысяч рублей, а потом не могут понять, почему квартира простаивает, а арендаторы не готовы платить "как за люкс".

В действительности эффективный подход лежит где-то посередине. И здесь появляется пространство для применения технологий, в том числе искусственного интеллекта.

Почему подготовка квартиры к аренде необходимость, а не прихоть

Качественная подготовка объекта недвижимости к аренде – это не только вопрос эстетики, но и реальная возможность для собственника повысить доходность и сократить срок экспозиции (то есть период, когда квартира стоит без арендатора). Люди готовы платить за комфорт, за современное пространство и за то, чтобы въехать в готовое жилье без лишних хлопот. Более того, такие квартиры реже простаивают, а арендаторы, как правило, живут в них дольше.

Однако возникает закономерный вопрос: как это сделать эффективно, быстро и при этом не потратить баснословные суммы на дизайнеров и визуализацию? Особенно если речь идет о типовых квартирах, которых на рынке большинство.

Схема оптимизации подготовки квартир к аренде

Мы управляем более 800 объектами недвижимости и нашли способ оптимизировать процессы подготовки квартир к аренде. Стандартная схема выглядит так: собственник получает квартиру, например, с отделкой от застройщика, дальше нужно решить, как ее меблировать и визуально подготовить для аренды. Здесь большинство людей сталкиваются с теми самыми крайностями: либо "как есть", либо дорогостоящий проект. Чтобы этого избежать, мы начали активно использовать искусственный интеллект на этапе визуализации. Логика простая: всем нужна картинка, чтобы понимать, как будет выглядеть квартира, но платить за нее большие деньги никто не хочет.

Традиционная 3D-визуализация от дизайнеров стоит от 5 до 10 тыс. руб. и занимает около месяца. Мы же используем ИИ-сервисы, которые позволяют быстро получить реалистичную визуализацию будущего интерьера. Наши дизайнеры готовят базовый проект, а ИИ помогает доработать его в формате наглядных рендеров. На выходе собственник сразу видит, как будет выглядеть его квартира, и может принять решение о дальнейших действиях.

Важно, что такие визуализации позволяют не только сэкономить время и деньги, но и объективно повысить доходность объекта:

• снижается срок экспозиции – привлекательная квартира быстрее сдается;
• повышается класс арендатора – на качественное жилье откликаются более платежеспособные и ответственные клиенты;
• минимизируются риски простоя и потери дохода;
• в будущем объект легче продать без посредников – качественно оформленная и меблированная квартира всегда привлекательнее для покупателей.

Сегодня благодаря искусственному интеллекту мы смогли увеличить производительность труда дизайнеров в два раза, с четырех до восьми проектов в месяц. Более того, в случае типовых квартир мы уже практически отказались от участия дизайнеров: визуализации и сметы формируются автоматически на основе накопленной базы данных. Для собственников это означает одно: чтобы подготовить квартиру к аренде, больше не нужно тратить недели на разработку дизайн-проекта и десятки тысяч рублей на визуализацию. Все можно сделать быстро, эффективно и по разумной стоимости, а искусственный интеллект становится здесь не модным словом, а реальным рабочим инструментом.

На рынке подготовки аренды сейчас много проблем: отсутствие стандартов, неразбериха, хаос. А ведь с помощью элементарных технологий, доступных практически каждому, эту ситуацию можно упростить и привести к норме. На мой взгляд, даже девелоперы должны уже задумываться не только о продаже квадратных метров, но и о дополнительных источниках дохода, которые связаны с комплексной подготовкой объектов для аренды.

Что важно сейчас на рынке недвижимости?

Проблема не в технологиях и не в рынке. Проблема в подходе. Все смотрят на рынок недвижимости как на квадратные метры и стоимость аренды, но реальность изменилась. Сейчас важны сервис, стандарты, качество подготовки. Более того, ситуация становится все сложнее.

Онлайн-услуги дешевеют, онлайн-специалисты вроде дизайнеров или программистов тоже постепенно становятся доступнее. А вот "синие воротнички" – люди, которые приходят повесить люстру, собрать мебель, повесить картину, становятся все дороже и дефицитнее. Поэтому нам нужно думать о стандартизации процессов и упрощении затрат, чтобы эти работы выполнялись эффективно и доступно. Поэтому ключевой вопрос – "Кто будет реально работать через пять лет?". И здесь застройщикам, агентствам, дизайнерам и управляющим компаниям пора задуматься о реальной ценности для собственников, а не о том, как повышать свои тарифы, прикрываясь ростом стоимости рабочей силы.

И еще один важный момент: потребителю важен результат, а не то, сколько времени и людей было затрачено. Покупателю или арендатору абсолютно неважно, делал дизайнер визуализацию месяц или за час с помощью искусственного интеллекта. Он смотрит на итог и готов платить только за него, а не за процесс. И это надо понимать всем участникам рынка. Безусловно, технологии сегодня значительно упрощают коммуникацию, в том числе в сфере недвижимости, например те же самые рендеры, о которых говорилось выше. Мы, как люди, мыслим образами, и с помощью ИИ эти образы можно быстро, красиво и наглядно создавать. Это не только помогает продавать объекты, но и делает коммуникацию с клиентом проще и эффективнее.

ИИ помогает дизайнерам

Где искусственный интеллект уже сегодня помогает в управлении недвижимостью?

Наиболее востребованная область – более персонализированные услуги за счет ИИ. Если говорить про финансовую модель, то ключевая проблема рынка – неправильная оценка объектов.
На этом, кстати, уже сегодня работают многие компании. Например, даже когда к нам приходит клиент, оценку объекта все равно делает оператор на основе каких-то данных – рыночной аналитики, нашей внутренней базы.

С помощью ИИ можно этот процесс значительно упростить и сделать более точным. Например, часто бывает, что собственник выставляет квартиру за 140 тыс. руб., но через месяц все равно сдает ее за 110 тыс. Весь этот месяц квартира просто стоит пустая, хотя если бы собственник изначально получил корректную рекомендацию, он мог бы сдать объект за 2–3 дня и не терять деньги. Для нас как для собственников и управляющей компании время простоя объекта – это прямые убытки. Более того, ИИ позволяет прогнозировать оптимальные моменты для повышения арендных ставок. Например, все знают, что к августу аренда традиционно дорожает. Значит, стоит планировать выселение или переподготовку объекта именно к данному периоду.

Но надо честно признать: проблема не только в ставках аренды, но и в том, что на рынке в принципе мало качественных объектов, а это напрямую влияет на оборачиваемость и доходность. На мой взгляд, застройщики вряд ли активно займутся улучшением качества объектов. Их задача – построить и продать квадратные метры. Проблема в том, что большинство застройщиков воспринимают подготовку объекта как что-то сложное, требующее команды архитекторов, дизайнеров, согласований, хотя на практике все можно упростить. Представьте, человек приходит в офис застройщика и за 10–15 минут ему делают визуализацию квартиры, показывают, как она может выглядеть уже меблированной и готовой к аренде. Большинство людей не понимают 2D-планировки, зато рендер сразу дает им полное представление о будущем объекте. Конверсия таких продаж или сдачи в аренду растет значительно.

Востребованные комплектация и сервисы

Что касается предпочтений нового поколения арендаторов, здесь тоже все меняется. Например, многие молодые арендаторы в крупных городах вообще не хотят кухню: они не готовят и не желают, чтобы пространство занимала ненужная мебель. Зато они хотят полезный и функциональный интерьер, дополнительные сервисы. Самый очевидный из них – это уборка. Мы в Smarent уже включаем услугу уборки в стоимость аренды, и поэтому для арендатора выселение проходит как в отеле.

Второй важный момент – комплектация квартиры: утюг, посуда, постельное белье, базовый декор. Заходя в такую квартиру, человек чувствует себя как дома, а не как на складе с матрасом в пленке и пустыми шкафами. Это тоже повышает конверсию.

Новый формат – сервисные апартаменты

Мы также активно развиваем формат сервисных апартаментов: выкупаем у застройщиков целые этажи и превращаем их в полноценные арендные комплексы с отельным управлением, как, например, наш проект на базе "EvoPark Измайлово". Это отличный вариант для тех, кто приезжает в Москву на три, шесть или девять месяцев. Данный сегмент пока слабо представлен, но спрос на него стабильно растет. В таких арендных проектах использование искусственного интеллекта может помочь кастомизировать набор услуг.

Таким образом, грамотное применение ИИ, стандартизация подготовки объектов, учет реальных потребностей арендаторов и комплексное управление позволяют кардинально менять рынок аренды и улучшать его качество уже сегодня.

Иллюстрация предоставлена  автором.

Иллюстрация к статье сгенерирована нейросетью Kandinsky