Модернизация жилых комплексов. Опыт управляющей компании "Городские усадьбы"

Компания "Городские усадьбы" на протяжении 10 лет обслуживает элитные жилые комплексы, дома бизнес-класса, а также объекты коммерческой недвижимости, имея в управлении около 1 млн кв. м. жилья в Москве и Московской области. Жилые комплексы оснащаются передовыми системами как на этапе строительства, так и в процессе модернизации.

Главная компетенция УК "Городские усадьбы" заключается в приеме в эксплуатацию новых объектов. Чем сложнее объект, тем интереснее задача. В компании работают более 200 технических специалистов, не считая подрядные организации. Выбор подрядной организации (по уборке, содержанию имущества, охране, вывозу мусора, обслуживанию лифтов) происходит ежегодно через тендеры, переизбрание или подтверждение наиболее выгодных условий.

Жилье нужно защищать от стихийных бедствий, коммунальных аварий, чрезвычайных происшествий и, конечно, от незаконного проникновения.

Современные технологии открывают новые возможности для охраны помещения, предупреждения жильцов о ЧП, блокирования поступления воды в квартиру в случае затопления, видеонаблюдения за обстановкой. Однако все это нельзя назвать инновациями, так было и 10 лет назад. Разница в том, что многие функции теперь доступны в мобильном телефоне.

Внедрение современных решений

Из последних знаковых технологий особого внимания заслуживают IP-видеодомофоны, позволяющие гостю позвонить на мобильный телефон владельца квартиры. Собственник помещения видит, кто ему звонит, и может впустить гостя. Для этого необязательно быть дома или подходить к вызывному устройству.

Кроме того, вместо пультов от ворот шлагбаума появились более современные считыватели с RFID-метками и беспроводные ключи. Эти технологии используются во множестве жилых комплексов, но принципиально не меняют подход к жилищно-коммунальному хозяйству и опыт взаимодействия собственника помещения с инженерными системами дома.

Что касается старого жилого фонда, то здесь установка той же IP-домофонии, безусловно, возможна, причем без колоссальных затрат, а простые способы монтажа позволяют многим организациям выполнять такие работы. С точки зрения законодательства в этом тоже никаких ограничений нет. Жильцам нужно всего лишь провести общее собрание, и на основании решения собственников будет реализована установка оборудования. Единственный нюанс в том, что для изменения в общем имуществе необходимо решение более 2/3 всех собственников помещений, то есть "за" должны проголосовать 67% от общего числа собственников.

К сожалению, в таких собраниях редко принимают участие даже 50% собственников помещений, из них меньше половины голосуют за нововведения. Получается, что все существенные изменения, касающиеся имущества, реализовываются крайне редко из-за низкой активности собственников жилья и отсутствия желания каких-либо перемен: все привыкли к домофону и вызывной панели, плата за обслуживание которой в Москве составляет 60 рублей.

Зачем современная домофония? Большинству жильцов такие разработки не нужны, потому и внедрения происходят редко. Тем не менее успешные кейсы есть.

Пример образцовой модернизации

В качестве примера можно привести модернизацию в одном из ЖК Московской области, где использовались устаревшие вызывные панели. УК "Городские усадьбы" приступила к управлению комплексом в 2017 г. В части эксплуатации его состояние можно было назвать катастрофическим: не работали лифты, поступала ржавая вода, регулярно возникали проблемы с отоплением и т.д.

Было организовано общее собрание, в котором 800+ собственников (при количестве квартир более 1000) проявили высокую активность и проголосовали за модернизацию. С каждой квартиры было выплачено около 2000 рублей, и течение двух лет были внедрены современные домофоны и шлагбаумы, современное видеонаблюдение, скоростной Интернет и серверное оборудование.

"Будущее старых домов. Роль управляющей компании как (ре)девелопера" читать >>>

Сегодня это один их образцовых жилых комплексов, где все исправно работает, периметр и чердаки закрыты, нет посторонних лиц и нарушений общественного порядка, консьержи и охранники всегда на посту, функционирует система видеонаблюдения. Все это произошло благодаря исключительно высокой активности неравнодушных собственников, их желанию и готовности улучшить свой дом. А работа управляющей компании сводится к реализации этих предложений.

Является ли описанный комплекс умным домом? В привычном понимании нет, так как застройщики Московского региона и области под словом "умный" подразумевают внутриквартирное инженерное оборудование с датчиками, которые на основании изменений внешней среды или по расписанию выполняют определенные манипуляции с инженерными системами внутри квартиры, например повышают или понижают температуру радиатора, закрывают или открывают шторы, включают/отключают освещение в определенных комнатах и зонах. Поэтому определение "умный дом" по отношению к общему имуществу употребляется редко.

При выборе поставщика оборудования мы рекомендуем ориентироваться не на стоимость, а на наличие представительства и складских помещений в регионе, где происходит обслуживание, сроки поставки, стоимость обслуживания, а также наличие квалифицированных служб и подрядчиков по работе с системами.

Задачи, которые решает модернизация ЖК

Одна из задач управляющей компании, наряду с обеспечением надежного функционирования, комфорта и безопасности жилых комплексов, – повышение стоимости недвижимости, которой владеют собственники помещений, и модернизация ЖК способствует этому. Причем размер коммунальных платежей при этом меняется незначительно. Если детально рассмотреть платежную квитанцию в модернизованном ЖК, то больше половины суммы приходится на оплату коммунальных ресурсов (отопление, электричество, вода). Другие средства УК распределяет на содержание жилого фонда и оплату обслуживания ЖК.

Мы работаем открыто и по первому запросу сообщаем собственникам все данные, которые подлежат публичному раскрытию в соответствии с законодательством. На ГИС ЖКХ опубликована вся информация об управляющей компании и отдельно по каждому дому. Ежегодно на собраниях мы обязательно раскрываем количество принятых заявок, выполненных и обработанных обращений, реализованных работ.

Опубликовано в журнале "Системы безопасности" №5/2020

Фото: ru.freepik.com