Последствия массовых пожаров для отрасли торговых центров

2022 год был отмечен большим количеством пожаров в торговых центрах – их было более 10. Самым знаковым стало возгорание в здании OBI, входящем в торговый комплекс "МЕГА" в Химках, в результате которого выгорело 18 тыс. кв. м и погиб человек. Отрасль ожидала ужесточения требований к пожарной безопасности, массовых инспекций, как это было после "Зимней вишни", а также остановки уже почти продленного моратория на проверки бизнеса. Однако мораторий продлили, но массовых проверок не последовало.

В условиях стагнации бизнеса и падения доходов в таких секторах недвижимости, как торговый и офисный, а также традиционной нехватки средств на содержание ряда объектов жилой недвижимости отсутствие риска немедленного наказания может привести отдельных несознательных собственников и управляющих компаний к "экономии" на безопасности. Непрофессиональные управляющие концентрируются в первую очередь на доходной части, забывая про обеспечение процессов и вопросы безопасности или даже не зная о них. Таких управленцев ранее стимулировал именно риск проверки и даже не штрафа, а закрытия, приостановки деятельности объекта. Сейчас такой риск снизился значительно, значит стоит ждать и халатного отношения к вопросам безопасности на ряде объектов, а следом и пожаров.

Проверки и профилактические визиты

Мораторий распространяется только на плановые проверки и применим не для всех категорий объектов. Например, школы, медучреждения и крупные предприятия или относящиеся к высокорисковым категориям будут проверяться в плановом режиме. Это открытая информация, перечень плановых проверок можно найти на сайте прокуратуры. Однако это не значит, что проверок не будет вовсе, ведь внеплановые не отменялись.

Кроме того, МЧС активно продвигает профилактические визиты вместо проверок. Проходят они в форме профилактической беседы по месту осуществления деятельности контролируемого лица либо путем использования видеоконференцсвязи. В ходе профилактического визита сообщается об обязательных требованиях, соответствии критериям риска, основаниях и о рекомендуемых способах снижения категории риска.
Подробно это написано в Федеральном законе "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации" от 31.07.2020 г. № 248-ФЗ.

В условиях действия моратория такие профилактические визиты стали ключевым инструментом МЧС для минимизации риска пожаров. Так, если до введения моратория проводилось около 600 тыс. проверок, то сейчас – около 40 тыс., а компенсировать их и призваны профилактические визиты. По сути, это такая же проверка, но без предписания, но это не значит, что последствий нет. Ведь если инспектор во время профилактического визита выявит вопиющие нарушения, то внеплановая проверка может состояться на основании заявления того же инспектора в прокуратуру с указанием фактов нарушений, которое и инициирует внеплановую проверку.

Более того, МЧС обязано будет организовать внеплановую проверку противопожарной безопасности при поступлении заявления от граждан либо даже информации по результатам мониторинга СМИ или в социальных сетях. Конечно, эта информация проверяется на достоверность и соответствие требованиям противопожарной безопасности, но инициировать внеплановую проверку, имея доступ даже в общие зоны объекта и необходимую квалификацию, не составляет большого труда.

Новые правила страхования

На фоне массовых пожаров в 2022 г. в РФ выросла цена страховки для торговых центров на 5–20%. Застрахованные собственники ТЦ обращались за выплатами в страховые, а они, в свою очередь, в Национальную перестраховочную компанию.

Именно она покрывала часть убытков при превышении лимита.
В 2023 г. перестраховочная компания пересмотрела свою политику в отношении пожаров, ее требования к страховщикам ужесточились. Те же внесли изменения в работу с ТЦ. Поэтому собственники торговых центров, которые заключают договоры со страховыми компаниями в 2023 г., столкнулись с повышением цены страховки в зависимости от состояния объекта и его защищенности.

Таблица. Пожары в торговых центрах в 2022 г.

Помимо этого, изменились и правила страхования объектов. Например, для объектов от 500 млн руб. теперь обязательно проведение предстрахового осмотра. После пожара у арендатора OBI требования предъявляются и к собственникам, и к арендаторам помещений – теперь их необходимо отражать и в договорах аренды.

Ужесточились требования страховщиков при проведении расследований обстоятельств пожаров. К примеру, если ранее в ТЦ уже выявили нарушения и они были не устранены, то собственнику будет сложно получить возмещение.

К примеру, страховые компании могут исключать из страхования следующие случаи:

• Сварка, использование открытого огня. Любой убыток, возникший в результате проведения на территории страхования работ с нарушением действующих норм и правил безопасности, сварочных работ, любого рода работ с использованием открытого огня и/или теплового воздействия.
• Наличие невыполненных предписаний Ростехнадзора и Госпожнадзора с истекшим сроком исполнения. 
• Бытовые и нагревательные электроприборы. Нарушение установленных норм и правил при использовании не предусмотренных проектной документацией склада (торгового помещения) бытовых электронагревательных приборов или любых других элементов отопления/обогрева.
• Электропроводка. Эксплуатация и монтаж электропроводки, если такой монтаж произведен с нарушением действующих правил устройства электроустановок.
• Порядок в помещениях. Загромождение товарами проходов между стеллажами в помещении склада, захламление склада мусором и/или неиспользуемой тарой, что способствовало увеличению ущерба.
• Работоспособность автоматики. Система автоматической пожарной сигнализации или автоматической системы пожаротушения находились в нерабочем/неисправном состоянии в связи с отказом от технического обслуживания.

Сами страховые компании объясняют это тем, что произошедшие недавно крупные пожары в торговых центрах имеют схожие причины – это проведение несанкционированных ремонтных и сварочных работ, различные нарушения противопожарных норм и правил. После вступления в силу 55-ФЗ российские страховщики потеряли доступ к западным перестраховочным рынкам.
В сложившейся ситуации перестрахование возможно только в Российской национальной перестраховочной компании. В связи этим сегмент страхования уже ушел в минус на 15–20 млрд руб. и отобрал у всего рынка все собранные за предыдущие 15 лет премии. Поэтому тарифы приводятся в соответствие с реальным уровнем риска, корректируются методики оценки рисков и возможных последствий и условия полисов.

Иностранное оборудование и системы

Многие сознательные собственники после массовых возгораний бросились проверять и испытывать системы противопожарной безопасности в своих зданиях и пополнять резервы запасных частей. Однако в условиях санкций, закрытия границ и выхода с рынка РФ значительной части западных производителей противопожарного оборудования с этим появились проблемы. Например, годами западные девелоперы строили торговые центры в России с применением американского оборудования, теперь же есть сложности как с поставкой запасных частей, так и с настройкой и обслуживанием.

Технически в России остались обученные специалисты с необходимыми навыками, знанием и опытом, однако остается вопрос гарантии. Кроме того, системы автоматической противопожарной защиты (АППЗ), особенно сигнализации, в больших зданиях иногда имеют специфические трудности при обслуживании, программировании и настройке. Если говорить о поставке запчастей, то хотя и есть каналы поставки через дружественные страны путем параллельного импорта, однако это занимает время и повышает стоимость.

Не исключено, что через какое-то время большинство торговых центров будут вынуждены перейти на оборудование российских производителей. Но хочу заметить, что такая перестройка систем потребует как серьезных инвестиций, так и временных затрат, а в условиях кризиса в отрасли есть сомнения, что такие инвестиции найдутся.

Опубликовано в каталоге "Пожарная безопасность"

Фото: i.ptmap.ru