Управляющая компания: на острие пожарной безопасности коммерческой недвижимости

После начала реальной эксплуатации объекта все задуманные, запроектированные и реализованные подходы и мероприятия начинают реально применяться на практике. И отвечает за практическое применение управляющая компания (УК), на которой лежит ответственность за обеспечение безопасной эксплуатации, жизнь и здоровье находящихся на объекте людей.

Объекты коммерческой недвижимости, будь это офисное здание или многофункциональный центр, подобны живым организмам: после запуска эксплуатации жизнь в них только начинается. Постоянно меняются собственники, арендаторы, а с ними и сам объект. Регулярно ведутся ремонтные работы, которые могут значительно влиять на безопасность здания и находящихся в нем людей.

Одна из существенных особенностей эксплуатации помещений в такой ситуации связана с тем, что коммерческие структуры сфокусированы на извлечении прибыли из помещений и не готовы вникать в суть проблем пожарной безопасности (ПБ). Многие бизнесмены понимают, что ПБ – это важнейший аспект, но не знают деталей.

Тенденция к снижению эксплуатационных затрат приводит к тому, что выбираются, как правило, низкоквалифицированные подрядчики, которые пытаются реализовать дешевые и часто нерабочие решения. А штатные и ответственные за ПБ лица, пройдя курсы пожарно-технического минимума, и сами не знают многих деталей и тем более не в состоянии аргументированно донести до руководства необходимость тех или иных затрат на решение проблемных вопросов. В некоторых случаях расходы на обеспечение ряда требований ПБ воспринимаются как "обременяющие" для бизнеса.

Обширный круг задач УК

Управляющая компания находится на острие вопросов пожарной безопасности в здании. Она несет ответственность за здание в целом и за жизнь и здоровье людей, находящихся в нем в каждый момент времени. УК обеспечивает взаимодействие со всеми стейкхолдерами: это и собственники с арендаторами, и представители различных государственных органов, подрядные организации, ведущие различные работы, и самая массовая часть – посетители здания.

В подобных обстоятельствах от управляющей компании требуется осуществление комплексного подхода к пожарной безопасности здания в целом. Обеспечение технической работоспособности систем противопожарной защиты – лишь одно из направлений. При эксплуатации здания УК обязана разрабатывать и обеспечивать целый набор организационных мер, направленных на предотвращение пожаров и аварийных ситуаций. И кроме этого, один из немаловажных аспектов деятельности УК в рамках комплексного подхода – применение административных мер воздействия на лиц, пренебрегающих и тем более нарушающих требования безопасности.

Обеспечение работоспособности систем противопожарной защиты (СПЗ)

Каждое построенное здание имеет свои уникальные особенности, конструктивные решения и различные технические средства обеспечения безопасности, которыми оборудован объект. Современные здания, особенно многофункционального назначения, оборудуются целым комплексом средств противопожарной защиты, направленных на раннее обнаружение пожара, локализацию, облегчение тушения, обеспечение скорейшей и безопасной эвакуации людей.

Значение объектовых сил и средств

Наличие и состояние объектовых средств обеспечения – ключевой фактор успеха оперативного обнаружения и локализации пожаров и проведения любых пожарно-спасательных операций. В 2017 г. в высотном здании производились учения гарнизона МЧС г. Москвы по отработке тушения пожаров в высотных зданиях различными методами. В таблице приведено сравнение временных и количественных показателей, наглядно иллюстрирующих преимущество применения объектовых сил и средств при проведении противопожарных операций на сложных объектах.
Исходя из этих параметров, проведение пожарно-спасательных операций с использованием объектовых сил и средств существенно повышает вероятность успеха, и значение имеет каждый элемент СПЗ здания.

Важнейшим аспектом эксплуатации технических средств противопожарной защиты является разработка регламента эксплуатации СПЗ, в котором необходимо принять во внимание и прописать, какие технические средства с каким уровнем сервиса УК планирует обеспечивать на объекте. Регламент эксплуатации СПЗ учитывает все аспекты эксплуатации систем и составляет базу для формирования бюджетных статей расходов, направленных на эксплуатацию, техническое обслуживание и планово-предупредительный ремонт существующего оборудования противопожарной защиты объекта.

Контроль за противопожарным режимом

В части организационных мероприятий особое значение имеет контроль за противопожарным режимом. В этих целях УК организовывает службу пожарных инспекторов, имеющих профильное образование. Основная задача пожарных инспекторов – осуществление контроля соблюдения противопожарного режима в помещениях МОП, помещениях собственников, и особенно состояния путей эвакуации. В дополнение к этому пожарные инспектора проводят разъяснительную работу с собственниками, выдают рекомендации по соблюдению противопожарного режима и контролируют устранение выявленных нарушений и замечаний.

Отдельно хочется отметить такой важный элемент обеспечения противопожарного режима, как организация и проведение практических тренировок по отработке действий при пожаре на объекте, эвакуации людей и взаимодействие с сотрудниками подразделений МЧС.

Применение мер административного воздействия на нарушителей ПБ

При выявлении нарушений необходимо осуществлять ряд мер административного воздействия на нарушителей ПБ. В первую очередь это своевременное и надлежащее информирование собственников и арендаторов о выявленных нарушениях режима ПБ.

Важно проводить разъяснительную работу о возможных рисках, последствиях и наступающей ответственности в каждом конкретном случае. Каждое зафиксированное нарушение должно отслеживаться до момента его устранения. И безусловно, необходима разработка мер административного воздействия, применяемых к нарушителям ПБ, с учетом правового поля законодательства РФ.

Особый контроль проведения огневых работ

Нарушения, допущенные при производстве пожароопасных работ, относятся к трем наиболее частым причинам пожаров. Поэтому контроль проведения данных работ – одно из самых ответственных мероприятий.

В обязанности пожарных инспекторов входит выдача нарядов на пожароопасные (огневые) работы и контроль проведения данных работ подрядными организациями. Необходимо удостовериться в квалификации сварщиков, рабочих и линейного ИТР, проверив наличие действующих удостоверений. При проведении работ в сложных условиях в обязательном порядке должен разрабатываться проект производства работ с приложением технологических карт работ.

Перед началом работ необходимо удостовериться в правильной организации места производства огневых работ (сварочного поста) и выполнении требований безопасности. Огневые работы должны регулярно контролироваться – перед началом работ, в середине и по завершении. Самым важным контролем, на мой взгляд, является именно завершающий, который проводится через один час и через три часа после завершения работ. Как показывает практика, из-за окалины, закатившейся на сгораемые материалы, пожар может возникнуть через медленное тление и развиться именно в период трех часов после завершения огневых работ. Поэтому огневые работы можно считать завершенными при контрольном осмотре пожарными инспекторами, произведенном через три часа после проведения работ бригадой сварщиков.

Таблица. Сравнение временных и количественных показателей на примере учений гарнизона МЧС г. Москвы в 2017 г. в высотном здании

Реконструкция участков систем противопожарной защиты(СПЗ)

На этапе строительства здания реализуется комплекс систем противопожарной защиты. СПЗ, как правило, в себя включает целый ряд систем, тесно связанных друг с другом:

• систему автоматической пожарной сигнализации (САПС);
• систему оповещения и управления эвакуацией (СОУЭ);
• систему противопожарной автоматики;
• автоматическую установку водяного спринклерного пожаротушения (АУПТ);
• внутренний противопожарный водопровод (ВПВ);
• системы противодымной защиты и т.д.

Системы СПЗ являются централизованными инженерными системами здания и неотъемлемыми системами безопасности, находящимися полностью в зоне эксплуатационной ответственности УК. Важно четко понимать, что любое вмешательство в систему автоматической пожарной сигнализации (САПС) и/или автоматики (даже временное физическое отключение датчика при отделочных работах, его перенос и т.д.) непосредственно влияет на работоспособность систем СПЗ. А значит, за любые и каждые действия, совершенные с СПЗ, несет ответственность УК. Вышесказанное влечет за собой необходимость в проведении испытаний, подтверждающих работоспособность СПЗ, с участием ответственных сотрудников УК.

При перепланировке помещений часто возникает необходимость во внесении изменений в существующие системы противопожарной защиты. Как только не называют этот процесс – и "ремонт", и "модернизация", и "приведение в соответствие нормам" и т.д. В своей практике я использую термин "реконструкция участков СПЗ", который, на мой взгляд, наиболее четко описывает происходящие процессы. Его определение я формулирую следующим образом: "Реконструкция участков СПЗ – комплекс процессов внесения изменений в СПЗ, выполняющихся собственником помещений под контролем управляющей компании".

Обращаю особое внимание, что в процессе реконструкции СПЗ основными контрагентами будут эксплуатирующая организация и именно собственник помещений, и только он. Подрядная организация, фактически выполняющая работы, в данном случае является представителем собственника. Право представлять интересы собственника при взаимодействии с УК для сотрудников подрядной организации необходимо оформлять отдельно в виде доверенности или трехстороннего договора.

В моей практике часто собственники не желают участвовать в непосредственном решении подобных вопросов, однако только собственник отвечает за состояние и содержание своего помещения, включая оборудование СПЗ. И в этом случае УК обязана проводить разъяснительную работу о правовом статусе пожарной безопасности в помещениях собственника и юридически правильном оформлении соответствующих документов.

Реконструкция СПЗ включает в себя такие процессы, как:

• разработка рабочей документации(РД);
• согласование рабочей документации специалистами УК;
• выполнение строительно-монтажных и пусконаладочных работ подрядчиком (допущенным в установленном УК порядке);
• осуществление технического надзора за выполняемыми работами;
• согласование исполнительной документации;
• проведение испытаний и приемо-сдаточных мероприятий.

Организационно реконструкция участков СПЗ оформляется двумя основными актами:

1. В начале реконструкции подписывается акт передачи на реконструкцию участка СПЗ под ответственность собственнику помещения.
2. По завершении работ и приемочных испытаний подписывается акт приемки в эксплуатацию участка СПЗ после реконструкции под ответственность УК.

Нужно четко осознавать, что практика оформления реконструкции СПЗ не развита и не распространена. Подрядчики стремятся снижать свои затраты, часто не готовы оформлять работы должным образом, из-за чего регулярно производятся работы с СПЗ, не согласованные с УК и приводящие к неработоспособности систем. С одной стороны, ответственность УК – незамедлительно пресекать попытки вмешательства подрядчиков в работу СПЗ без оформления документации в соответствии с внутренними регламентами, и с другой – максимально упростить оформление правильного пути.

Для прояснения всех аспектов проведения реконструкции СПЗ стоит разработать отдельный регламент, где нужно не только прописать дорожную карту, но и приложить шаблоны и образцы документов, которые потребуется оформлять и подписывать.

Комплекс противопожарных мероприятий, учитывающий частичное отключение СПЗ

Для выполнения работ по реконструкции СПЗ системы необходимо отключать. Но в эксплуатируемом здании это категорически запрещается постановлением Правительства Российской Федерации от 16 сентября 2020 г. № 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации" (далее ППР РФ). Однако в п. 55 ППР РФ есть допущение по отключению отдельных зон защиты: "Перевод средств обеспечения пожарной безопасности и пожаротушения с автоматического пуска на ручной, а также отключение отдельных линий (зон) защиты запрещается, за исключением случаев, установленных пунктом 458 настоящих Правил, а также работ по техническому обслуживанию или ремонту средств обеспечения пожарной безопасности и пожаротушения. В период выполнения работ по техническому обслуживанию или ремонту, связанных с отключением систем противопожарной защиты или их элементов, руководитель организации принимает необходимые меры по защите объектов защиты и находящихся в них людей от пожара".

Что такое необходимые меры и каков их состав, к сожалению, не уточняется. По моему опыту, ни один подрядчик не может внятно перечислить набор мер по защите объекта при отключении СПЗ. Поэтому в УК мы разработали типовой комплекс противопожарных мероприятий при реконструкции СПЗ, учитывающий частичное отключение СПЗ на нашем объекте. Его значимый принцип – недопущение полного отключения всех систем одновременно:

• Одна из систем, обеспечивающих тушение пожара, – автоматическая установка пожаротушения (АУПТ) или внутренний противопожарный водопровод (ВПВ) – должна функционировать.
• Одна из систем, обеспечивающих получение сигнала о возникновении пожара, – система автоматической пожарной сигнализации (САПС и АУПТ) – должна функционировать.

Допускается обеспечение частичной функциональности систем по временной схеме.

Комплекс противопожарных мероприятий учитывает базовое состояние систем и мероприятий по компенсированию частичного отключения как сигнальных систем, так и систем пожаротушения и систем обеспечения безопасной эвакуации. Кроме того, комплекс этих мероприятий включает в себя не только дополнительные первичные средства пожаротушения и корректировку инструкций, в нем предусмотрены средства и организационные мероприятия по раннему обнаружению пожара, контролю возможных источников зажигания и пространственному разделению сгораемых материалов, своевременному информированию УК о состоянии помещения и обеспечению безопасной эвакуации.

Так как УК уже предлагает типовые формы, то подрядчику перед началом работ достаточно вписать в них свои данные, согласовать документ с УК и организовать прописанные мероприятия.

Ложные срабатывания СПЗ

Нужно четко понимать, что основа современной системы пожарной сигнализации – оптические дымовые датчики. Эти датчики реагируют на оптическую прозрачность воздуха в зоне контроля. Частички дыма, попадающие в датчик, меняют оптическую прозрачность, что фиксируется датчиком и проводит к срабатыванию.

Проблема в том, что на оптическую прозрачность влияет не только дым, но и простая строительная или бытовая пыль, а также пар от чайников и бытовых увлажнителей. Кроме того, в состав некоторых дымовых датчиков входят герконы, которые могут срабатывать от сильного магнитного поля, электромагнитного излучения и даже вибрации. В результате датчик может срабатывать по целому ряду различных причин, не связанных с пожаром.

В моей практике наиболее частыми причинами срабатывания пожарной сигнализации при отсутствии пожара являются:

1. Воздействие пыли при проведении строительных и прочих пыльных работ, включая клининг.
2. Строительные работы (сильная вибрация, воздействие магнитного поля, электромагнитного или лазерного излучения от работы электроинструмента, лазерных указок, дальномеров, уровней и нивелиров).
3. Аэрозоль при дезинфекции помещений.
4. Пар от парогенераторов, увлажнителей.
5. Испарения электронных сигарет, пар от вейперов.

Поэтому очень важно контролировать зоны, в которых планируется производить строительно-монтажные работы, проводить разъяснительную работу с собственниками о необходимости информирования и согласования проведения любых работ в помещениях с УК.

Слагаемые высокого уровня безопасности

Работа УК в части пожарной безопасности – это гораздо более широкая деятельность, чем обслуживание датчиков и контроль путей эвакуации. Прежде всего это разработка внутренних регламентов и правил, которые описывают прикладное применение действующих нормативных требований к конкретному объекту с учетом его особенностей. И именно комплексный подход к пожарной безопасности с обеспечением большого количества организационных мероприятий и административного давления на собственников и подрядчиков позволяет поддерживать требуемый уровень безопасности и комфорта нахождения людей на сложных объектах.

Опубликовано в журнале "Системы безопасности" №2/2022

Все статьи журнала "Системы безопасности"
доступны для скачивания в iMag >>